Kentsel Dönüşümde Evinizi ve Geleceğinizi Kaybetmeyin: Müteahhit Sözleşmeleri ve Dev Riskler
Deprem Gerçeği ve Hukuki Depremler
İstanbul başta olmak üzere ülkemizin en büyük gerçeği deprem riskidir. Bu riskle başa çıkmanın yolu olan "Kentsel Dönüşüm", ne yazık ki hukuki alt yapısı sağlam kurulmadığında mülk sahipleri için ikinci bir depreme dönüşebilmektedir. Yıkılan evinin yerine yenisini yıllarca alamayanlar, inşaatı yarım bırakıp kaçan müteahhitler veya beklediğinden çok daha küçük ve kalitesiz daireler teslim alan kat malikleri... Tüm bu mağduriyetlerin tek bir ortak noktası vardır: Uzman bir avukat desteği olmadan imzalanan, tek taraflı hazırlanmış müteahhit sözleşmeleri.
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" Hayatınızın İmzasıdır
Kentsel dönüşüm sürecinin kalbi, müteahhit ile kat malikleri arasında imzalanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Kat Karşılığı İnşaat) Sözleşmesidir. Müteahhitler genellikle kendi lehlerine, maliyetleri sıfırlayan ve riskleri mülk sahibine yıkan standart, janjanlı dosyalar içinde sözleşmeler sunarlar. Bu sözleşmelerde sadece "şu kadar metrekare ev verilecek" yazması yetmez. Kullanılacak parkenin markasından beton sınıfına, inşaatın başlama ve teslim tarihlerinden, gecikme anında ödenecek yüksek cezai şartlara (gecikme tazminatlarına) kadar her detay milimetrik olarak belirlenmelidir. Kanıcı Hukuk olarak, müteahhitin sunduğu sözleşmeyi revize ediyor, sizin mülkiyet hakkınızı teminat altına alacak ağır yaptırımlar ekliyoruz.
Müteahhit İflas Ederse veya İnşaatı Durdurursa Ne Olacak?
Sözleşmeye atılan imza sonrası müteahhit inşaatı temelin ötesine taşıyamaz veya ekonomik krizi bahane ederek işi bırakırsa ne olur? Eğer sözleşmenizde doğru fesih şartları ve teminat mekanizmaları (örneğin teminat mektubu alınması veya tapu devirlerinin inşaatın ilerleme yüzdesine göre kademeli yapılması) kurgulanmadıysa, o arsa üzerinde yıllarca hiçbir işlem yapamazsınız. Haklı nedenle sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi davaları, gayrimenkul hukukunun en zorlu davalarıdır. Avukatınızın bu süreci yöneterek, müteahhidin arsadan tahliyesini sağlaması ve zararınızın tazmin edilmesi gerekir.
2/3 Çoğunluk Kuralı ve "Riskli Yapı" Tespitindeki Tuzaklar
Binanızın riskli yapı ilan edilmesi süreci Çevre ve Şehircilik Bakanlığı normlarına tabidir. Eskiden tüm maliklerin onayı gerekirken, yasada yapılan değişiklikle arsa payı çoğunluğunun üçte iki (2/3) oranında anlaşması, süreci başlatmak için yeterlidir (Hatta yeni yasal düzenlemelerle salt çoğunluğa inen durumlar mevcuttur). Peki siz karara itiraz eden o azınlıktaysanız ne olacak? Sözleşmeyi imzalamazsanız, payınız açık artırma ile diğer komşularınıza veya üçüncü kişilere satılma riskiyle karşı karşıya kalır. Bu gibi durumlarda hak kaybı yaşamamak, SPK lisanslı değerleme uzmanlarının biçtiği haksız bedellere itiraz etmek için süreci en başından beri sıkı bir hukuki takiple yürütmek zorundasınız.
Kira Yardımları ve Eksik İfalar
Müteahhit evi teslim ettiğini iddia edebilir, ancak binada iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmamışsa, asansörler çalışmıyor veya peyzaj yapılmamışsa bu "Eksik İfa"dır. Bu durumda evinizi teslim alsanız dahi, sözleşmede yer alan cezai şartları ve kira yardımlarını tahsil etmeye devam etme hakkınız vardır.
Kanıcı Hukuk'un Koruyucu Kalkanı
Eviniz, yılların emeği ve ailenizin geleceğidir. Bu geleceği süslü vaatlere değil, sağlam sözleşmelere emanet edin. Kanıcı Hukuk olarak, kentsel dönüşüm sürecinin ilk toplantısından tapularınızın teslim edildiği son güne kadar, hukuki danışmanınız olarak yanınızda yer alıyor, sizi müteahhit risklerine karşı zırhlıyoruz.
